La répartition des charges dans les immeubles destinés à la location est définie dans le bail, et ce, selon des textes légaux. Dans les immeubles en copropriété, les copropriétaires doivent participer aux différentes charges, dont l’ascenseur. Toutefois, est-ce qu’un copropriétaire dans un immeuble qui habite un rez-de-chaussée doit payer les frais d’ascenseur ?
Comment les charges d’une copropriété sont-elles réparties ?
Beaucoup se demandent s’il est normal qu’un copropriétaire habitant le rez-de-chaussée paye les frais d’acescence. Sachez que la réponse est non ! L’ascenseur doit être payé selon son utilité. D’ailleurs, il y a deux types de charges : les charges relatives à la conservation du bâtiment et qui sont payées au tantième, et celles liées à des services, qui sont à payer en fonction du bénéfice qu’en tire chaque appartement.
Ainsi, l’ascenseur rentre dans le second type. Par exemple, pour l’entretien, les coefficients diffèrent selon l’étage : 1 pour le premier étage, 1,25 pour le deuxième, mais 0 pour le rez-de-chaussée. Suivant cette logique, le propriétaire du rez-de-chaussée ne doit pas payer les charges liées à l’ascenseur. Celui du deuxième étage doit payer moins que celui du troisième, et ce dernier doit payer moins que le quatrième.
Toutefois, si le copropriétaire du rez-de-chaussée dispose d’une cave ou d’un lot parking et qu’il emprunte l’ascenseur, la règle compte une exception et le copropriétaire devra payer sa part.
Comment sont calculés les frais de l’ascenseur ?
Pour définir le montant des charges pour chacun, une grille de répartition doit être votée en assemblée générale. Par exemple, si un copropriétaire habitant le quatrième préfère monter les étages à pied et éviter de payer les frais de l’ascenseur. Cela est difficile de le faire valoir, c’est pourquoi, la grille devra s’appliquer pour tout le monde, sans exception.
Sachez que l’entretien d’un ascenseur représente, selon la Fédération des ascenseurs, une somme de 50 centimes par jour et par appartement. Il s’agit alors du 5 ème poste de dépense d’une copropriété, après :
- le gardiennage ;
- le chauffage ;
- l’entretien courant ;
- le contrat du syndic.
Concernant les coûts de l’installation de l’ascenseur, ils peuvent également faire débat. En effet, il faut aussi appliquer le système de coefficients pour être le plus équitable possible. Ainsi, celui du premier étage paye moins que celui du deuxième, mais celui du rez-de-chaussée ne paye pas du tout. En contrepartie, en assemblée générale, celui du dernier étage aura une voix plus forte que celui du premier.
Comment modifier la répartition des charges en copropriété ?
En copropriété, il existe deux types de charges : les charges spéciales définies par la loi et les charges générales. Ces dernières concernent la conservation, l’administration, l’entretien des parties communes et sont réparties en fonction des tantièmes détenus par les copropriétaires. Quant aux charges spéciales, elles sont définies selon l’utilité que ces services présentent pour chaque lot, comme c’est le cas avec l’ascenseur.
La répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires, selon l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965. Toutefois, cette grille de répartition des charges peut être modifiée si cela est nécessaire par le changement d’usage d’une partie privative. Au fil du temps, il arrive que l’usage d’un lot change et entraîne une modification d’usage des éléments d’un équipement commun.
Généralement, cela concerne la transformation d’un lot à usage d’habitation en local professionnel. Ici, l’ascenseur est plus utilisé par les clients du professionnel, ce qui demandera plus d’entretien. Ainsi, il est plus juste que ce copropriétaire paye plus de charges d’ascenseur que ce qui est prévu pour lui. Ainsi, l’assemblée générale peut décider d’augmenter la participation au paiement des charges de celui-ci à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
Les charges d’ascenseur, sont-elles récupérables auprès du locataire ?
Il est possible que certaines dépenses relatives à l’ascenseur se répercutent sur le locataire. Ces charges sont donc considérées en tant que charges locatives à régulariser chaque année, telles que :
- les frais d’exploitation de l’appareil ;
- les frais d’électricité ;
- les petites réparations de la cabine et des fusibles ;
- la fourniture de produits ou petit matériel d’entretien.
Cependant, dans le cas où il faudrait mettre l’ascenseur aux normes ou s’il faut le sécuriser, cela devient la responsabilité du copropriétaire.